01 juin 2025
L’immobilier Life Sciences connaît une forte croissance, stimulée par l’essor des biotechnologies, la demande croissante en R&D et les leçons tirées de la crise sanitaire. À la croisée de l’immobilier d’entreprise et de l’innovation médicale, ce secteur attire investisseurs, promoteurs et acteurs publics. Mais que recouvre exactement ce marché, et pourquoi devient-il stratégique ?
Qu’est-ce que l’immobilier Life Sciences ?
Ce terme désigne les bâtiments spécifiquement conçus pour les activités de recherche, de développement et de production dans les domaines des biotechnologies, de la santé ou des medtechs. Contrairement à des bureaux standards, ces actifs nécessitent des infrastructures techniques très précises : ventilation avancée, alimentation électrique sécurisée, environnement contrôlé et conformité à des normes strictes.
L’émergence du segment « PropSci » (Property + Science) illustre cette évolution. Il s’agit d’un secteur à part entière, né d’un besoin réel d’espaces adaptés à la complexité de l’innovation médicale.
Les spécificités des actifs Life Sciences : bien plus que des bureaux classiques
L’immobilier Life Sciences se décline en trois grands types d’actifs. Les bureaux de R&D allient espaces administratifs et environnements techniques (dry labs) pour la modélisation et l’analyse scientifique. Les laboratoires spécialisés, véritables cœurs du dispositif, répondent à des exigences pointues en matière de ventilation, de sécurité et de charge au sol, avec des niveaux de confinement allant de L1 à L4 selon les risques biologiques.
Enfin, les unités de bioproduction abritent les processus industriels les plus sensibles (vaccins, médicaments) dans des conditions répondant aux Bonnes Pratiques de Fabrication (BPF).
La modularité et la réversibilité des espaces sont essentielles pour s’adapter à l’évolution rapide des protocoles scientifiques.
Typologies de laboratoires : Wet Labs et Dry Labs
Les wet labs (laboratoires humides) sont conçus pour manipuler des produits chimiques ou biologiques. Ils nécessitent des installations complexes : ventilation à flux dirigé, systèmes de sécurité, douches de décontamination, revêtements résistants. Leur niveau de confinement varie selon les agents manipulés, allant de L1 à L4.
Les dry labs, à l’inverse, sont dédiés à la simulation, l’analyse de données ou la modélisation. Moins techniques, ils exigent surtout une infrastructure informatique robuste, une bonne climatisation et des charges au sol adaptées.
Aujourd’hui, la tendance est à la convergence de ces deux typologies au sein des mêmes bâtiments, reflet d’une recherche de plus en plus intégrée et multidisciplinaire.
Le marché de l’immobilier Life Sciences : État des lieux et tendances
Une croissance mondiale rapide
À l’échelle internationale, ce marché connaît une croissance accélérée, notamment dans des hubs comme Boston, San Francisco ou Cambridge (UK). Cette dynamique repose sur plusieurs facteurs : hausse des financements en R&D, explosion des biotechnologies, vieillissement de la population, et prise de conscience post-Covid de la nécessité d’une souveraineté sanitaire. Les investissements dans ce secteur ont progressé en moyenne de 10 à 15 % par an sur les cinq dernières années.
Une demande en mutation
Les besoins des entreprises évoluent. Elles recherchent des implantations proches des centres de recherche, des espaces flexibles pour accompagner leur croissance, et des bâtiments plus durables malgré la consommation énergétique des activités scientifiques. L’intégration d’espaces collaboratifs devient également une priorité.
Une offre encore limitée en Europe
En France comme ailleurs en Europe, les bâtiments réellement adaptés aux exigences des Life Sciences sont encore rares. Cela entraîne la reconversion d’actifs existants (bureaux ou sites industriels) et l’émergence, encore timide, de projets sans utilisateur préalablement identifié. La tension entre offre et demande provoque une hausse notable des loyers, notamment dans les principaux clusters. Les taux de vacance restent inférieurs à 5 % dans la majorité des pôles.
Focus sur le développement en France et en Île-de-France
La France, et en particulier l’Île-de-France, accélère son positionnement sur le marché Life Sciences grâce à la richesse de son écosystème scientifique.
Le pôle Paris-Saclay en est l’exemple le plus avancé, réunissant grandes entreprises, recherche publique et startups. Le Genopole d’Évry est spécialisé dans la génomique et les biothérapies. Le Grand Paris Nord, autour de Saint-Ouen et Saint-Denis, développe des projets ambitieux en lien avec le Campus Hospitalo-Universitaire.
Dans d'autres régions, des pôles comme Lyon Biopôle, Strasbourg BioValley ou Marseille-Luminy offrent des solutions spécialisées, souvent liées à des domaines d’excellence comme l’immunologie ou l’infectiologie.
Des pôles de compétitivité comme Medicen Paris Region ou Cancer Campus à Villejuif jouent un rôle structurant en accompagnant l’émergence de projets immobiliers adaptés aux besoins du secteur.
Parmi les projets majeurs en Île-de-France, on trouve :
BioWork Paris (13e), dédié aux laboratoires et bureaux,
Biocitech à Romainville, offrant des laboratoires L1/L2,
Biopark Paris, un campus urbain de 30 000 m²,
Innate Campus à Suresnes, reconverti en campus Life Sciences,
Station B à Romainville, axé sur la bioproduction.
Acteurs clés : des start-ups aux grandes entreprises pharmaceutiques
L’immobilier Life Sciences repose sur une diversité d’acteurs, aux besoins variés.
Les startups biotech sont très dynamiques. Elles recherchent des espaces flexibles, évolutifs et abordables, souvent au sein d’incubateurs ou d’accélérateurs spécialisés comme Station F Health Tech ou IncubAlliance. Leur implantation est guidée par la proximité avec les écosystèmes scientifiques et les partenaires publics.
Les grandes entreprises pharma adoptent une autre stratégie : création de campus intégrés, regroupement des fonctions R&D, modernisation des sites existants, voire externalisation d’une partie de leur immobilier. Sanofi, Servier ou Ipsen illustrent cette tendance.
Les instituts publics de recherche comme l’INSERM, le CNRS ou l’Institut Pasteur possèdent un parc immobilier important mais souvent ancien. Leur modernisation passe par des partenariats public-privé ou des projets comme le programme France 2030.
Enfin, des investisseurs et développeurs spécialisés émergent. Des fonds comme Kadans, BioMed Realty ou Novo Holdings développent des expertises dédiées. Des opérateurs comme Icade Santé ou Scilife proposent des solutions flexibles, parfois sous forme de “lab-as-a-service”, pour démocratiser l’accès aux infrastructures scientifiques.
Conclusion :
L’immobilier Life Sciences s’impose comme un secteur stratégique en pleine transformation, porté par les besoins croissants en recherche, innovation médicale et souveraineté sanitaire. À la fois hautement technique et fortement évolutif, ce marché attire une diversité d’acteurs : startups biotech, grands groupes pharmaceutiques, instituts de recherche, investisseurs spécialisés…
En France, et particulièrement en Île-de-France, les projets se multiplient, révélant un potentiel encore largement sous-exploité. À la croisée des enjeux scientifiques, économiques et sociétaux, l’immobilier Life Sciences offre de nouvelles opportunités de développement, aussi bien pour les porteurs de projets que pour les investisseurs à la recherche d’actifs résilients et d’avenir.
