Introduction

Avec l’essor des biotechnologies, des thérapies innovantes et du numérique en santé, la demande pour des infrastructures de pointe explose. Les infrastructures de recherche regroupent des équipements, des ressources et des services indispensables pour mener des travaux scientifiques de haut niveau. Ces installations fournissent des appareils sophistiqués d’imagerie et d’analyse, des ressources biologiques et des bases de données, ainsi que des savoir‑faire et des compétences pour exploiter ces outils. Leur qualité constitue un élément d’attractivité majeur pour les équipes académiques et industrielles.

L’immobilier Life Sciences : une classe d’actifs stratégique

Longtemps considéré comme un marché de niche, l’immobilier dédié aux sciences de la vie est aujourd’hui une classe d’actifs stratégique. Selon une étude de Les Échos, cette catégorie d’actifs se situe à la croisée des bureaux, des datacenters et des actifs industriels et logistiques, et attire de plus en plus d’acteurs à la recherche de relais de croissance. L’essor des biotechnologies, de la santé numérique et de la recherche pharmaceutique fait exploser la demande pour des laboratoires de pointe, des bureaux hybrides et des espaces modulables. Les investissements massifs dans l’innovation (près de 6 milliards d’euros investis dans les biotechs françaises en cinq ans) et le développement de clusters spécialisés soutiennent cette dynamique.

En France, le marché se structure rapidement. Les surfaces d’immobilier life sciences exploitées, évaluées à 270 000 m², devraient doubler d’ici 2030. La majorité de ces surfaces se situe dans des clusters dédiés (Genopole à Évry, Paris‑Saclay, etc.), qui regroupent organismes publics, start‑ups et groupes privés. Les investisseurs spécialisés (Oxford Properties, Novaxia) et des acteurs comme Kadans ou Biolabs se positionnent sur ce marché émergent.

Les besoins spécifiques des laboratoires

Les immeubles scientifiques doivent répondre à des contraintes particulières :

• Flexibilité et modularité : les laboratoires ont besoin d’espaces modulables permettant d’ajuster rapidement la surface en fonction de la croissance. Des actifs comme LAB 116 proposent des surfaces évolutives et des laboratoires certifiés L1/L2 permettant d’adapter les installations au fil du temps.

• Technicité et conformité : la ventilation, l’alimentation électrique ou les systèmes de gestion des déchets doivent dépasser le niveau d’un immeuble tertiaire classique. Il est crucial de ne pas sous‑évaluer les coûts cachés liés à l’énergie, à la maintenance et aux contraintes réglementaires.

• Proximité des clusters et des hôpitaux : la localisation est stratégique. Une offre connectée aux équipements hospitaliers et scientifiques permet de bénéficier d’une proximité avec les hôpitaux de recherche et plus de 350 plateformes techniques. La proximité de transports en commun (Grand Paris Express) renforce l’accessibilité et l’attractivité des sites.

Croissance de l’offre en Île‑de‑France et tensions régionales

L’Île‑de‑France connaît un développement spectaculaire de son offre. La surface commercialisable actuelle (laboratoires de type L1 et L2, bureaux et espaces communs) s’élève à environ 108 000 m² et devrait dépasser 250 000 m² d’ici 2026 puis 300 000 m² en 2030. Cette offre est étroitement connectée aux hôpitaux et aux plateformes techniques : plus de 40 hôpitaux impliqués en recherche clinique et quelque 350 plateformes recensées.

Ailleurs en France, des métropoles comme Lyon se positionnent comme deuxième pôle des Life Sciences. Le secteur compte près de 79 000 professionnels et 14 000 experts dans les biotechnologies, la pharmacie et les medtechs. Toutefois, la pénurie de laboratoires – seulement 51 000 m² de surfaces R&D disponibles fin 2025 – freine la croissance et fait pression sur les loyers. Cette situation souligne l’importance de développer des infrastructures adaptées et de moderniser des bureaux en laboratoires afin de soutenir la compétitivité.

Conclusion : un levier pour la science et l’économie

L’immobilier scientifique est bien plus qu’un simple support physique : il constitue un levier de compétitivité et d’innovation pour la recherche fondamentale et appliquée. En offrant des espaces certifiés, modulables et interconnectés aux écosystèmes scientifiques, il facilite l’accès aux équipements, stimule les synergies entre chercheurs et industriels et accélère la transformation des découvertes en innovations. Les investissements en cours et la structuration des clusters démontrent que ce secteur devient un enjeu stratégique pour la France et pour des acteurs tels que LAB 116 qui souhaitent accompagner la science de demain.